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万科昨天喊出活下去,掀起价格战,是真的活不下去吗?

发布于2018-09-30

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    今天,万科火了,火的原因是它在秋季例会的墙上打满了标语,而这个标语居然是三个字“活下去”

    看到占据整个屏幕的“活下去”,完全可以猜到它在今天的例会上会说些什么,核心主题已经都贴在墙上呢。而前几天万科董事会主席郁亮也曾公开表示:万科要做的第一件事就是进行战略检讨,以“活下去”为最终目标。


     那么怎么来实现活下去的目标呢,万科也给出了明确的定义,那就是完成2018年回款6300亿的目标。郁亮表示,这个目标是所有业务的起点、基础和保障。“如果6300亿回款目标没有达成,所有的业务都可以停,因为这说明企业没有任何资格和能力做下去。”


    什么叫回款,或者说回款6300亿是什么意思呢,就是说你拿出6300亿的现金,万科拿出6300亿的房子,大家交换交换,这个就叫回款6300亿


    为了达成这个目标,万科率先在厦门掀起惊爆眼球的价格战,在9月26日,厦门的“首开万科白鹭郡”开始调整价格,推出106套,89-110平米的联排别墅,中间套一口价从原价500万直接降到278万,直接打出了5折甩卖的广告标语。

    据业内人士进行测算,实际的降幅并没有半价那么夸张,因为这套别墅原本是报价50万的精装修,现在改成了毛坯,原本车位是赠送的,现在也要花钱买,实际折扣应该是36%左右,如果考虑到精装修本身是开发商自己弄,实际成本并没有50万,那么最终折扣可能会达到40%左右。


      虽然实际是六折,没有五折,但是相比那些95折就喊大降价的开发商来说,这个降幅可以说是惊天动地了。不过这个楼盘降幅这么大,是因为这个楼盘本来报价就虚高,这个小区是2017年开盘的,当时报价是450万一套,2018年的时候宣布涨价到500万一套,现在直接砍价到278万。


     掉价这么多,原本买房的业主会不会过来拉横幅闹事,如果真的有人买了,那真的会闹事,我从不高估中国购房业主的素质。为什么万科敢直接砍价这么多,很有可能这个别墅区从17年开始就一套都没有卖掉,所以不担心业主前来闹事,否则这促销第三天了,也没看到有业主来打砸售楼处。。。


     那为什么2017年一套都没有卖掉,标价虚高2018年还敢涨价50万,很简单啊,越涨越有人买,不涨反而没人买了。你们可以看一看自己周边的开发商,是不是经常玩这个套路,每次只开盘几栋楼,然后每开盘一次都涨价一次。。。


     在房地产上行周期,这么玩是没问题的,能大幅度促进销量,同时不至于一次出太多货,保证现金流就可以了,还能享受涨价的红利,但是在地产下行周期,这么玩就是和自己的资金链过不去了,所以万科直接来了一次六折大甩卖。


    而实际上,万科喊出“活下去”的口号,并高调掀起价格战,其目的绝对不仅仅是活下去,理由很简单,越是觉得自己快活不下去的企业,越是要对外表现自己的强大,这样可以给予银行和投资者信心,不至于被抽贷给弄死。


    万科如此高调的宣布自己要“活下去”,这哪里是活不下去的样子,这是在向所有中小房企宣战,明确告诉他们,你们快活不下去了,只有我能活下去


    为什么这么说,因为万科从2014年开始,就看衰房地产,郁亮喊出地产已经进入白银时代的口号,准备了大量的现金打算收购破产的中小房企,准备了多少现金呢,账面上足足趴了627亿现金不动,外面还借着银行贷款,都让这些现金趴着待命。由此还引来了“野蛮人”宝能系的股权收购战,闹出了一系列风波。


    2014年的时候,万科是行业第一,看衰地产准备大量现金过冬,但是碧桂园和恒大却大肆举债加杠杆。结果16年掀起一波地产大牛市,万科掉到了第三名,碧桂园和恒大弯道超车,但是万科依然坚定的降杠杆,2018年中报,万科储备的现金已经飙升到1598亿。


    另外一个看衰中国地产的人,是李嘉诚,他从2013年就开始减仓中国地产,一直到2017年基本完成了清仓,而万科则一直在默默的储备子弹,万科的净负债率这几年始终保持在业内最低水平。可以说如果房价崩盘引发行业大佬连锁爆仓,万科应该是最后一个死的。


    当然,国家绝对不会容许地产巨头全部死掉,如果死成了那个地步,整个经济都会崩掉,国家只会允许中小房企在一定范围内破产,再多,就会启动救市政策,因为中国最大的地产获益者,很明显是靠土拍赚钱的政府。所以,无论从哪个角度看,万科都不会出事。


    然而到了2018年,在地产行业一片风声鹤唳的时候,万科携1600亿现金,公然喊出“活下去”的口号,然后开始打折促销大肆回收现金,这不是真的活不下去了,而是磨刀霍霍向猪羊,一轮价格战逼死中小房企的资金链,然后趁机低价吃肉扩大市场占有率,让自己重新回到行业老大的地位才是其真实目的。


     万科这么玩,有二手准备,第一个是房地产脱离政府掌控,彻底崩盘滑下无底深渊,那么万科真的在“活下去”,而他也肯定是生命力最强的那个。第二个是如果房地产在政府可控范围内深调一波,弄死一批高杠杆投机的房企,完成地产领域的去杠杆,那么万科就会是低位抄底的那个人。只有房地产明年直接再掀起一轮大牛市,万科才会失算,行业排名可能连第三都保不住了。


    2014年的时候万科失算了,踏空一轮大牛市,但是2018年这一次,我觉得万科不会失算,趁机反超排名是做得到的,但是我并不认为地产价格会崩,可控范围内深调后反弹是大概率。


    所以,万科这个“活下去”的标语,是高调亮给中小房企看的。而对于我们而言,最近二三年消停点,除了刚需房没办法,投资房可以稍微缓一缓,等形势清楚了再看,横盘阴跌是大概率。


     其实对于如此高位的房价而言,只要能确认他不会暴涨,不管是横盘还是阴跌,暂时都没有参与的价值,我会一直等到货币政策再次放松的那一天。


     持有房产越多的房企,最近几年越要考虑活下去的问题,他们都在回笼现金,那么你呢?


(来源:紫竹张先生  本文观点不代表本站观点)


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