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90%的房企正在或即将消失!

发布于2018-09-12

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9月,房企“中报考”告一段落。虽然自2016年以来,大大小小的调控上千次,但这似乎并没有影响广大房企多收三五斗。今年上半年,上市房企年中报一片飘红。利润之王恒大的净利润530.3亿元,同比增长129.3%;核心利润550.1亿元,同比增长101.5%;截至报告期末,恒大的净利润率为17.7%,与去年同期增加了5.4个百分点;核心利润率18.3%,同比增加了3.8个百分点。


如此亮眼的数据就像一团熊熊燃烧的火苗,给人以慰藉。然而,需要注意的是,今年上半年的营收数据有一定的滞后性,而且,第一和第二阵营房企正在加速拉开距离。未来,整个行业的净利润率一定还是下滑的……

 

 

根据国家统计局的数据(如上图),近年来,我国房企数量保持增长的态势,截至2016年底仍有9万多家房企。


这么多冲着高利润而来的房企,90%都将无路可走,将来何去何从?需要提前想好出路,否则可能会比较悲剧。


1

房地产利润依然还很高

目前还有9万多家房企


过去两三年,明源君在多个场合听房地产领域的大佬谈到:高峰时期,我国房企数量高达七八万家,目前仅剩下两三万家,十年之后可能只剩下几千家……

 

随着一个行业的成熟,集中度会逐步提高,企业的数量也会大幅减少,这几乎是所有行业的规律,因此,大多数人听大佬这么讲也就信了。

 

这几年,房地产行业的集中度提升确实也很快。按理说,房企数量会大度减少。然而,国家统计局数据显示,近年来,除2015年略有下降外,我国房企的数量呈逐年递增的趋势,截至2016年底,房企数量达94948个。


这是在就业人员和工资项下的固定资产投资和房地产类别里面的房企个数。如果以法人单位数计(如下图所示),更是高达533557个!


▲来源:国家统计局

 

事实上,自1998年房地产制度改革以来,我国房企数量一直呈现出稳步增长的态势(如上图所示)。过程中,只有两次有小幅下降,第一次是2009年,主要是受08年金融危机的摧残;第二次是2015年,因为2014年行情比较差。当时,郁亮在人民日报撰文宣称:人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了,房地产行业进入了白银时代!

 

▲来源:国家统计局年鉴、明源地产研究院

 

房企数量为啥还连年增长呢?而且法人单位口径下和就业人员和工资项下的固定资产投资和房地产类别里面的房企个数口径下,差距如此之大?


明源君认为,主要是相比其他行业,房地产的利润实在是太高了,不赚白不赚。很多人都想涌进来分一杯羹。


▲来源:微信公众号箴言真语

 

根据赵毅总研究,2017年,TOP10房企的毛利率均值为26.15%,最高值与最低值分别为40.25%和6.8%;净利率均值为16.02%,最高值与最低值分别为25.38%和4.67%。同期,典型制造业毛利率均值仅11.75%,最高值与最低值分别是24.08%和3.39%;净利率均值为8.79%无论毛利率还是净利率都与房地产行业的水平相去甚远。


▲来源:微信公众号箴言真语

 

天下熙熙皆为利来,天下往往皆为利往。

 

比如2016年,明源君见过不少房企从外地涌入深圳成立一个分公司,试图通过教育地产或产业地产等概念拿地,最后都铩羽而归。

 

地方的数据也印证了这一现象。比如去年6月5日,保定住建局发布的最新版《保定市房地产开发企业登记表》(下称《房企表》)显示,全市房企数量增至1311家。其中,一级开发资质企业12家,二级开发资质企业46家,三级开发资质企业88家,四级开发资质企业239家,开发资质为暂定的企业926家!

 

众所周知,房地产企业资质共分五种,一级、贰级、三级、四级、暂定,级别越高证明企业业绩越多,开发能力越强。通常,暂定资质大多为新成立公司,经营业绩少或根本无业绩……


2

净利润率下滑是趋势

未来毛利率大约20%


针对各路人马鱼贯而入,要搞房地产。早在去年的两会上,许家印就直言,房地产也不是谁轻易都能做的。很多企业认为有钱就能开发房地产,但是却把市场搞乱了。其建议:进一步加强关于完善房地产开发企业资格认定,包括规划、设计、配套、园林、设备等开发过程中每个环节的管理。

 

事实上,即便不完善开发企业的资格认定,市场竞争条件下,目前9万多家房企里面的大多数也会被淘汰掉。

 

明源君此前曾多次指出,将来只会剩下几千家房企,而前10强则会吃掉50%的市场份额,我们对此坚信不疑。

 

因为,任何一个行业,净利润率都会逐步回归到正常的状态。最近几年的V型上扬,更像是一种回光返照。

 

年初,明源君对话禹洲集团董事局主席林龙安时,其认为,尽管前两年的市场行情好,行业利润水平又回到了较高的位置,但是下滑是大的趋势,目前一些房企的毛利率已经到了20%。5年以后,整个行业的毛利会下降到20%左右的水平,净利润在8%~10%左右,这才是一个比较合理的水平。

 

事实上,2010年之后,典型房企的净利润率连年下滑(如下图),上市房企的净利润率基本保持每年下滑1%的态势。

 

▲来源:公司年报、明源地产研究院

 

2015年,行情开始回暖。但对120多家房企历年利润率的统计发现,当年上市房企的净利润率为9.99%,为2005~2015年10年间首度跌破10%,较2009年的17.02%下跌7个百分点。若以归属于母公司股东的净利润计算,则净利润率跌破9%。2016年上半年,上市房企的净利润率进一步下滑到9.94%。

 

去库存等一系列利好政策,使得2015年至今一二三四五线城市楼市,轮番量价齐升,推动利润率V型反弹,中原地产统计数据显示,2017年主流房企平均净利率达12.4%,时隔三年再次回到两位数,今年继续上升,但这并不可持续。

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为西秦新房独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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