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任志强:房地产泡沫论是错的,中国人被统计数据给骗了

发布于2018-07-10

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  几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比,去讨论中国的经济问题,特别是对比讨论中国的房地产问题。

  但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别,因此在社会中造成了极大的误解和错判。

  我仅举几个常用的词,解释其中的定义和中国特色的差别。

房价收入比误导政策

  这是个衡量房价和国民收入之间的关系,平衡市场价格与购买能力的比例,也是一个重要的判断市场房价的指数。

  国际的房价收入比定义为:国民收入的中位数,每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数,三者之间的关系。

  之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况 ,只兼顾社会的中位以下水平。

  购买力的中位数是指居民的中位数收入水平,兼顾着中位数以下的消费能力,而不计算高收入者的消费能力。

  房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准,高于此标准的则为高消费能力。

  房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平,而非指含高消费的特殊产品。

  中位数坚持的是以社会中位水平的情况,以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。

  中国在计算物质指数时,同样把一般消费品纳入指数,而将奢侈品消费排除在外是同一意思。

  但中国的住房价格却从未公布过中位数,而是使用的平均数。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

  当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平

  而用平均房价时不但提高了房价的水平,同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。

  同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准,产生过度的追求。

  2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个,其中平均房价超过2万元的城市9个,全国平均房价不到8000元/平方米,但中位数则不到4000元/平方米,相差近一倍。

  2016年底长沙市(含区县)平均房价为7000多元/平方米,最低价2000多元/平方米,最高近30000元/平方米,但中位数不到4000元/平方米,大约也与平均数相差近一倍。

  上海市最高房价为30万元/平方米,最低则只有2万多元/平方米,平均价约为5.4万元/平方米。

  中位数则不到3万元/平方米,也几乎相差近一倍。

  可见无论是城市还是全国,平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上。

平均数大大提高了市场对房价的认知

  中国城市的户均面积约为75平方米左右,但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米,但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价,这就大大抬高了房价的总量。

  房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果,并让这个差距远远的大于50%,变为成倍增长了!

  当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算,但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入,这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。

  国际上的计算中位数收入时,则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异,并使计算收入比时出现无法对比的情况。

  因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准,并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。

  我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比,但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。

  正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用,导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降,反而在把那些低房价的房价大大拉高,向平均数靠拢了。

  当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时,造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均,以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价,造成部分城市名义均价的下降,但全国房价的普遍上涨。

  因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理,以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。

  限制的是提高生活水平和城市建设的作法,让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。

  中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房,造成大量危旧房和棚改区的出现,造成了极大的浪费,今天难道还要继续重复的走这样的老路,再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗?

  《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下,仍然坚持用平均房价来判断和管控市场,必然只会对市场和管理带来极大的危害,而绝不会带来任何益处。

  这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局,当掌握公权力的人们只能靠错误的信息和判断去做决策时,又怎么可能不犯错误,并让市场走上正常发展之路呢?

以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的

  国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志,也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

  据第一太平戴维斯2016年8月的预计,中国的房地产市值约为270万亿元人民币,为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍,随后又测算称,已达300万亿元市值。

  最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元,还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比,认为中国房地产已出现了泡沫情况。

  根据国家统计局和住建部公布的两个数据看,中国城镇的住宅总量约为220亿-245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米,非商品房约占70%的住房总量,其中包括拆迁房、自建房,原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算,并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算,其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素,高算总值不超过150万亿元,合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分,则会估值更低!

  但是!中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑!

  三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看,并不能解决完三四线城市的全部问题,而五六线的城镇又会如何呢?

  仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论,这些大量的存量住房的条件极差,危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值,连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴,支持拆除重建,就可想而知这种住房情况的困难了。

  而中国除70个大中城市之外,还有590个城市和众多的县镇,其住房情况仍有待改善,实现小康和现代化目标,城市化率应超70%。

  一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关,也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。

  1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%,1800年之后的GDP则占历史总量的95%,是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长,经济的增长又反过来推动人口向城市集中,加速了城市化的发展。

  1800年到2010年全球的总人口量增长了6倍,但全球城市人口的数量增长了60倍。2006年全球城市的总人口数就超过了农村的总人口数,发达地区的城市化率已经突破了80%,欠发达地区的城市化率也突破了45%,全球平均的城市化率已经超过了53%,并且仍在高速增长。

  但中国的户籍人口城镇化率仅为42%,低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到,远低于发达地区的水平。

  中国要想实现小康和现代化的目标,至少城市化率的水平应在70%以上,否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

中国的真实城市化率水平极低

  目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%,但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多,于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势,如子女入学、家庭成员的医保、退养等,都未能充分的实现城市化的条件。

  而非户籍人口的城市化,则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中,绝大多数人的生活保障与收入来源,还依赖于农村,仍离不开承包地、宅基地,更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率,重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住,而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。

  发达国家中许多人,特别是退休的老人并不住在城市,但他们的收入来源于城市,仍被计算在城市化率中。

  在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万,上海也同样,广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。

  广州最新公布的情况中,户籍人口为911.98万人,非户籍常住人口则为967.33万人,非户籍人口超过了户籍人口。20-50岁的劳动人口占85%,63%为广东省之外的人口,能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成(49.3%),就读公办幼儿园的仅为2成(20.5%),约35%的劳动者未签订劳动合同,约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”,四成以上的人员无医保治疗。

  广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况,许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中,大量的人口是非城市化的收入来源,或只有部分收入来源于城市,这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市,但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。

  这种名义上的城市化率不但不能与国际对比,也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况,也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。

  中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

户均套数算法不对

  一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求,首先要看住房的独立套数,能否超过家庭的总户数,并随着家庭户数的分裂进度,始终保持着适度的空余量,使人们有自由的选择权。

  通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量,并大多有10%的余量,即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2,如果是城市化率高速增长时,除满足现有城市需求之外,还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。

  中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右,即总住房套数大于总家庭户数,似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。

  但,这个计算中并不管这个住房是归谁所有,由谁居住,或是尚未销售。

  而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数,实际的情况是多于或少于家庭总户数,少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的,大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。

  家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭,新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。

  一般而言1:1.1是最基本的条件,多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量,如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%,但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。

  但中国的统计之中,忽略了两个问题,一是非成套住房的数量占比高达25%,这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户,但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加,有些为人口老龄化产生的,户籍数量不变,但更多的则是年轻人的户籍未动,也未结婚另组家庭,但却独立居住,应被计算为单独户,却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况,他们的户籍并不在这个城市,但却会在这个城市长住,需要拥有独立的住房。

  当然也有大量合居的情况,如异地工作的人员可能合租一套住房,外地或农村人口大量进城时,也会有打工者合居的情况,但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。

  如果从北京市租赁市场的情况看,约有20%的住房用于出租,但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求,却只有一套住房的供给,那么如果这样计算,大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房,全国大约也是如此。

  可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中,都以家庭方式计算为户时,中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的,也才因此会有1:1.1的说法。

  但在国际上的统计之中,这种非户籍管理方式,是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的,其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时,必须按独立户对应独立住房套计算。

  于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。

只管住房成套率,不管房子破不破,也不对

  住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%,则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段,能基本满足生活的需求了,进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房,但这个住房是不达标的,不能满足生活需求,并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。

  如中国三四线城市的棚改就是这种情况,虽然有住房,但住房条件极差,非成套率高,危旧破严重,已到了非改不可的阶段。

  中国现有以有独立厨房和厕所定义的成套率标准,如果换成国际必须有独立卫生间的标准计算,那么中国住房的实际成套率水平大约就会降至30%-40%了。

由此可见中国的住房水平与国际水平之间尚存在着巨大的差距。

  人民生活水平的提高,不仅在于有房住(棚户区也叫有房住),更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸,不能在家中自由、方便的洗澡,都已成为新时代面临的难堪。

  大量要依赖公共厕所解决方便问题,共用一个水龙头,在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在,北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在,这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段,而非成熟阶段,同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外,旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。

租金提高,但租金回报率低,这是一个问题

  任何不动产的投资者都会用租金回报率衡量计算投资的可行性,无论是住房投资,还是写字楼或商业设施的投资。除了房屋本身可能因价格变化而产生的投资风险之外,首先是出租回报率的合理性。

  中国出现了两种不同的情况,一是商品住房的投资,大多用租金回报率计算是利润很低。扣除税费之后,难以找到合理性。但住房价格的不断上涨,则比租金回报更有利的支撑着投资者的信心,甚至未装修的房子,根本不用出租,就可以得到高额的回报。二是写字楼等公建的租金反而比住房租赁有更合理的回报率支撑,减少了市场价格变化的风险。

  为什么中国城市中,特别是大中城市或第三产业比重较高或合理的城市,写字楼的租金回报率会好于、高于住房的租金回报率呢?

  原因在于中国有五十多年的住房福利分配的历史,并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。

  而写字楼市场没有这种福利分配低价转化的基础,特别是第三产业发展是改革之后的事,是与写字楼商品化同步发展的进程,处于同一竞争的水平,有可比性。但住房却发生了前后两种不同的情况。

  住房的商品化率约占全部住房总量的30%,福利分房、原有私房、拆迁安置房、自建房、低价经济适用房、限价房等保障类住房等所占的比重巨大,远超过商品房的比重。但两者取得的成本不同,因此无法同样用一个公式计算投资租金回报率。

  老的福利分配的住房虽然有些居住条件较差,但大多在成熟市区,并同时拥有方便的教育、医疗、交通、公共服务等条件,因此使用方便,但取得成本极低,租金回报率极高。因此有比商品房高数倍或数十倍的竞争优势,也因为这些住房的成本低,反而造成了租金低但回报率高的情况,也因此全面拉低了市场中的租赁价格。

  如80年代之后建设的房改房,在经福利分配之后用低价房改时,60-80平方米的住房大多只有2万至6万元的房改价支付成本,月租金3000-5000元,就可在当年收回全部支付成本,租金回报率极高。

  但同样的商品房即使按房改时北京的市场价5000元/平方米算,同样的租金收入,大约也要数年(7-10年)才能收回投资成本。与房改房相比就毫无竞争力了。

  当房价不断上升时则商品房的竞争力与房改房就更无力可抗了,因此投资的回报率也无法对抗,只能靠市场价格的变化发财了。

  中国城市住房租赁价格与国际不同的正在于有两种高低不同的成本价格的房屋,同时在市场中博弈。这五十多年的住房福利分配则提供的大量可低价出租但高回报的住房,导致商品房的住房出租回报率无法达到合理的水平。

  至少从眼前看万科这种长租房虽然提高了月租金的标准,但并未提高租金的回报率,那么当这种租赁市场大量出现时,中国市场商品房化的租金回报率就更无法与国际对比了。也会让本就很低的商品房化的租金回报率降低,变得更不合理或更不具备市场化合理发展的条件了。

  理清各种指标的定义与内涵,找出问题的所在,才能有助于更好的认识市场,并让政府合理、正确的制定相关的政策。靠真实的价格信号,掌握市场中的供求关系,合理的调整土地供给的数量和节奏,让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展,并实现人民想要的中国梦!

(来源:楼市相对论 本文观点不代表本站观点

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