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2019年下半年 即将迎来三四线楼市的最低点!

发布于2019-07-02

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复盘上半年的走势,我有一个悲观的看法:

从2008年开始,每当经济下行的时候,房地产作为尿壶都要拿出来用一用。但目前看来,即使经济有些不景气,高层对于房价上涨容忍度还是很低的。政策上依然有连贯性。哪怕暂时牺牲了经济数据,也要控房价。

——猫叔

01

2019年,上半年已经过半。概括上半年的楼市,一句话就可以了:

4月份之前很热,4月份以后转冷。

今年楼市小阳春是预料之中的,一线、二线城市2017年、2018年两年的调整,卖家扛不住的早就低价出货了,该跌的也早就跌了。

对于购买力旺盛的城市来说,刚需对楼市的观望时间,也只有半年左右。以北京市场为例,跌15-20%就已经是买家的心理价位了,能早上车还是早上车了。

毕竟像一线城市的购房者,浸泡在二手房市场多年,什么大风大浪都见过。不会指望崩盘、腰斩这类小概率事件。对他们来说,踏空的风险要远远大于站岗的风险。

上海、深圳也是同理,楼市最低点都过去了。想要再来一次长时间的阴跌可能性不大。一线城市里边广州是比较鸡贼的。因为从统计数据来看,广州的价格很低,处于一线中最低的水平。实际上广州的网签是控制最严格的,装修费没有算进去而已。所以看上去广州房价涨幅不高,控制的很好。

再说新一线城市和二线。苏州、厦门因为16年大涨,调控的比较早,所以回暖也是最快的。另外杭州、无锡、宁波、西安、青岛等城市也迎来了不同程度的小阳春。这么城市回暖要么是经济实力强,要么就是调控政策相对宽松。

特别要提醒的是,一二线回暖后但剧本并没有按照正常的情节走,楼市就在4月份以后就突然转冷了。

原因就在于,4月份开了一次大会,大会上再次提及了房住不炒、因城施策等内容。有机构做了统计,地方上出台4月份的调控政策60次,5月份的调控40多次。密集精准的调控直接又把蠢蠢欲动的楼市直接摁趴下了。

复盘上半年的走势,我有一个悲观的看法:

从2008年开始,每当经济下行的时候,房地产作为尿壶都要拿出来用一用。但目前看来,即使经济有些不景气,高层对于房价上涨容忍度还是很低的。政策上依然有连贯性。哪怕暂时牺牲了经济数据,也要控房价。

一旦某些城市出现房价过快上涨的势头,都要受到问责。房住不炒的政策并没有转向。

在楼市稳定期,一二线现在买房是很安全的。(除了近期调控的苏州、西安等城市。这类城市二手房会迎来下跌,请多留意、观望)

02

重点来说,房价波动会偏大一点的三四线吧。

关于三四线的文章,我已经写过很多次了。每一次都能引起大家的讨论,以及个别大号的借(chao)鉴(xi)。

先说结论:2019年下半年,是三四线房价的最低点。

2017年我在知乎上回答了,如何看待三四线城市房价疯涨的现象。这个问题的浏览量过了千万。

2017年,是三四线房价上涨最疯的一年。疯到什么程度呢?

当时易居做了一个《全国50城地价房价比偏离度》,就是拿地的成本价和房价的比值,一般来说,比值在15%左右是一个合理的区间。

但统计调查的结果是,2017年中山、南通、清远、东莞、佛山、济南、北海等等比值超过100%,漳州、惠州、无锡、泉州、贵阳、烟台、汕头、泰州在50-100%区间。




也就是说,2017年面粉的价格通通超过了面包,开发商敢拿比楼盘还要贵的价格,短期楼市催生了大量的泡沫。

通过一组数据来对比,大家就明白三四线的楼市的风险了:

中泰给出的数据显示:2017年至今,三四线城市涨幅普遍高于一二线城市,三四线城市中绍兴涨幅达到55.59%、洛阳为53.73%、贵阳为47.93%,而同期广州、北京和上海仅为9.97%、2.60%和1.92%。

对比数据可以发现,三四线房价上涨的幅度远远大于一二线,三四线的泡沫风险也远远大于一二线。

这轮因为棚改货币化安置导致的对三四线楼市“定向放水”,使得大部分受益于棚改的三四线城市,启动了一波长达两年的牛市。

2017年10月份,我在知乎的回答里,也预估了棚改货币化要继续推行2年左右的时间。

转折点在2018年7月份,侠客岛发了一篇重磅级的文章,文章提出了一个非常明显的信号:下半年全国三四线的棚改货币将大幅度收缩,甚至认为“货币化安置手段没有保留的必要”。




当时我也写了文章说明:希望三四线有多套房的人,使用“逢三退一”的策略,卖出性价比最差的房子——

党媒发声:三四线房价太高,楼市改革将进入深水区!

从2018年7月份开始,国开行对于PSL投放持相对谨慎的态度,三四线的楼市上涨开始减速。

最近一个很重要,大部分人都没注意到的消息是:随着2019年大部分城市棚改计划套数腰斩,截止5月份,PSL已经连续两个月暂停。这说明三四线楼市的彻底熄火。

看明白这一系列的步骤没?

把三四线楼市想象成一辆笨重的大卡车,棚改货币化安置(又叫PSL)就是柴油。17年是充分添柴油加速度的飙车,18年7月份柴油逐渐减少,卡车慢慢减速,到了19年5月份,柴油差不多烧光了,卡车也要刹车了。

所以下半年,大部分依靠棚改推动的三四线楼市都会深度调整,迎来17年以来的最低点。

巧合的是,两家权威机构也给出了同样的风险提示:

《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》认为,伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置,失去强政策托底,加之前期需求透支,三四线城市市场销售有可能进一步回落,不排除陷入负增长的区间,要防范市场价格下跌过快。

中国住房市场发展月度分析报告(2019年06月)指出,2019年5月,三四线城市房价平均环比上涨0.011%,涨速比上月收窄0.052个百分点。与一二线城市相比,三四线城市房价持续上涨的动能不足,政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。 

03

那么三四线房价最多的跌幅是多少?这个数字我们没有办法预测。但是可以知道,政府对于楼市下跌的心里底线。

前段时间,就一个城市,因为楼盘“止跌令”上了热搜。

恩施是湖北省的一个三四线小城市,当地房价在6000元左右。而房企们因为低价开盘被警告了。

其中,降价幅度在300-500元、800-1200元这个区间。按照最高的降价幅度算,1200元是最不能接受的底线。那么20%的降幅,是当地政府最不能接受的降价幅度了。

所以三四线楼市,即使降价,也不会出现普遍大降的情况,更不会出现系统性的风险。

最近猫叔也能明显感觉到三四线粉丝的焦虑。一二线够不上,三四线要买又怕大跌。

虽然大部分买房的群体,都是买涨不买跌。但是三四线楼市迎来相对低点,还是可以找到更多性价比高的房子。如果你所在的城市已经回调,并且距离17年的最高点下跌了20%左右,其实这就是一个比较安全的价格了。买入风险不会高。

还没有回调的城市,不妨先等等,虽然抄底抄到最低点的可能性很小,但是在回调中买入,还是不错的时机。

最后提醒要在三四线买房的人群,几个重要的地方。

1、如果二手房价格比新房便宜,二手房房龄在5年内,又是优质地段的学区房,尽量买入二手。

2、尽量买入大品牌开发商的楼盘。下半年肯定有不少房企的资金链是紧张的,小房企买了烂尾楼没办法维权,大品牌烂尾了,会有媒体愿意曝光。

3、尽量买入现房。

4、如果有开发商大出血,碰上五折7折甩卖尾盘的好事,即使房源位置不好,也可以大胆买入,因为够便宜。

来源:猫叔聊地产

以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为西秦新房独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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