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快看:这里有房价之谜的完整版[中]

发布于2018-01-08

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房价之谜(完整版)[中]

(三)中国房价到底“合理”吗?


房价一旦绷不住,会不会崩盘?什么时候会崩盘?这些疑问如同幽灵般在中国房地产市场上空徘徊不去,迄今十有余年矣。


但是中国房价始终没有崩,相反,许多地方的房价还涨得让人越发绝望。


之所以有“崩盘”的盛世危言,最主要的原因是房价高得“不合理”那么,什么是“合理的”房价?


对此,国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是,中国房地产市场上这些指标早就超过了临界值,却迟迟没有崩盘的迹象。


这的确是因为中国房地产市场与众不同。


前文不吝笔墨,分析了一番内地与香港的供地制度,旨在说明,在不同的制度约束条件下,所谓的房地产“合理”价格,会有极大的不同。


租售比、房价收入比等指标,如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值,往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下,这些所谓的临界值似乎根本没有约束力,以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢,空发“崩盘”警报十几年,年年被打脸。

 小马可以拉大车



先看租售比。

我的看法是,在中国的土地制度条件下,租售比的指标意义不那么强,因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。


通常情况下,房租对房价有很强的锚定作用:房子价格太高的话,人们会选择租房方案,导致房租上升、房价下降;反之,若房价太低,原本租房的人会考虑买房,从而推高房价、拉低房租。这里的前提是,买房和租房是同一个存量房市场,这样两者才有较强的可替代性。


租房市场的价格是由所有房屋的供需所决定的;而中国的买房市场价格表面上似乎也由所有房屋的供需决定,但实际上却有微妙而重要的差异:其价格只是由新房市场(而不是整个房屋市场)的供需决定的——即政府拍地给开发商、完成开发之后入市的那部分房屋——而已。


如上所言,政府收益最大化的选择是控制土地供给数量,提高价格。如果新房的价格被地价“顶”得很高,存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上,整个买房市场价格的“锚”并不是租房市场,而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房,就引领甚至决定了整个房屋市场的价格。


房价和房租不是没有关系,只是关系更远了而已;房租也还是房价的一个“锚”,只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。


中国房地产市场的租售比远低于大多数市场,也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同;它们是自由买卖的私有土地市场,中国不是。


这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别:房价格决定存量房价格,而不是存量房价格决定新房价格——新房不是price taker,而是price leader。


99.9%的房屋可能并没有交易,但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元,那么周边房子的价格也大概是这个价,即使它们并没有交易,甚至没有交易意愿。


所以,拍地的价格就有非常重要的指标意义。它是这个供地体制的价格稳定器,稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。想想看,如果你手里有一套房子,而区位远不如你的“地王”的楼面价都高达10万,你还愿意8万卖出吗?你不会。你至少要等等看“地王”上的房子到底能卖出什么价。如果地王房价12万成功上市,你的房子就不会低于这个价。


前提是,“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否玩下去的关键。房价的上涨不会是无止境的。一旦新房的价格太高而无人问津了,存量房或称二手房的价格也迟早要绷不住。


这个游戏的危险之处在于,房价迟早有绷不住的时候,所以政府和地产商一直都在猜——准确地说是在赌——市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了?在很多城市,尤其是三四线城市,房价超出了购买力,这个游戏已经玩不下去了。那么,一二线城市会怎么样?


真实情况是,有的地方政府已经玩坏了这个游戏,比如说那些“鬼城”。合理猜想一下,它们至少给其他政府尤其是中央政府提出警示:必须小心呵护这个游戏——这想必体现在后来的调控政策里了吧?

高度控盘的市场



再看房价收入比。

这个指标也很关键,but,again,它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度这里决定性的因素有三个:


第一,土地供给者的唯一性始终是我们认识的基础。这决定了每次放出来拍卖的土地价格很高,但是数量很少。这就好比股市有一只总盘子很大但流通盘很小的股票,用很少的资金就能把价格拉上去。


在房地产市场里的含义则是,新房的价格虽然很高,但是数量很少,只要有一些人买得起,就足以支撑这个价格了存量房的价格当然随着会涨,但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗?当然,没买房的人除外……


第二,全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民,而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候,资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。


第三,刚需。几年前一度流行“逃离北上广”,现在更多的人“逃回北上广”;大城市成本高、人情淡漠,有种种不如意,但也有更多的发展机会,更注重个人能力,而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……


去大城市,就得买房子。这是刚需。


 


刚需是什么?买房子自住是刚需,担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者,就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下,买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。


当然,有了上述三个基础,自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重,市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈,随时准备扑上来分一杯羹。很明显,每次货币宽松的时候,总是房价爆发的起点。


但是,正如三四线城市会失去吸引力一样,一二线城市房价上涨也不会是没有止尽的,那个挥之不去的问题又来了:一二线城市会崩盘吗?


(四)房价会怎么走?


关于这个问题,我的浅见是,中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段,而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛?……以后再说


2010年之前,中国的房价经历了狂飙突进式的普涨,其中最大的源动力是城镇化。这期间,人口既向大城市流动,也向中等城市和小城市流动。对于不同的人,不同城市各具吸引力,中小城市的涨幅并不如何逊色。


情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释:2012年之后,中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。


这其实是人们开始追求更高的生活品质,对于孩子正在上小学的年轻父母尤其如此。具体表现在人们在挑城市的各种配套设施。


要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。


正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市,导致这些城市的人口流入上升,对房产的需求增大,表现为小学在校生人数增速上升、房价上升,以及住宅新开工上升。


高善文判断,2010年之后,房价的普涨阶段已经结束,开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上的变化,直到2015年下半年才逐渐体现出来。


在我看来,这种结构性分化开始之后,还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们,或多或少都具备一些优势,或知识,或技能,或财富,或资源,否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。


另一方面,他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求,而当地也有能力和意愿满足这种需求。


于是我们看到各地地铁的兴建,学校的翻修,医院的扩展……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。


这种分化会导致一个正反馈:越受人们青睐的优质城市,就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化,导致城市间的梯度越来越明显。

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为西秦独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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