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快看:这里有房价之谜的完整版[上]

发布于2018-01-08

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房价,一道难解的谜题,万众关注的焦点。它牵动人们的神经,左右人们的思想,影响人们的行动。人们质疑、抗争、无奈,难以理解,莫衷一是。到底应该怎么认识它?有没有可能把握它?


作者基于多年的观察和研究,以突破自我的勇气和独特的分析框架,深入探讨有关房价的的方方面面:高房价的基础是什么?为什么房价屡调屡涨、屡涨屡调?扶摇直上的房价还将怎么走?为什么国际流行的分析方法在中国房地产市场水土不服?为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢,频频被现实打脸?……


本文覆盖面广,而篇幅甚长。为方便阅读考虑,分六个小节,以飨读者。六个小节分别是:(一)关于房价和调控的那些错;(二)高房价是被什么撑起来的?(三)中国房价到底“合理”吗?(四)房价会怎么走?(五)房地产调控真相;(六)未富先“贵”,代价沉重。


本文无意提供标准答案,旨在推进对中国房地产市场的认识。


——编者


(一)关于房价和调控的那些错


“一想到房市,我就陷入到一种浑身瘫软的状态,根本没有心思想房事。”

这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典,因为它激发了无数人的共鸣和心悸。


房价淘空了太多人的精力和财富,还透支着一个国家的经济增长潜力。不管买不买房子,高企的房价都在影响着你。是的,在方方面面,以各种不同的方式,甚至在不知不觉中,影响每一个人。


电视剧《蜗居》热播的时候是2009年,在那之前房价已经涨了好几年;在那之后,人们与房价的“抗战”又快八年了。房价还在涨,什么时候是个头呢?


在情况有所不同,已经不是所有地方都在涨。一线城市和优质二线城市还在涨,三四线城市却已失去上涨动力。不涨有不涨的坏处,在似乎看到房价“消停”曙光的同时,人们又担心房价会不会崩盘——当然“崩盘”警报从来就没有摘除过。三四线城市已是如此,一二线城市又会撑多久?


房价是涨也忧,跌也忧,然则何时不忧耶?


万众踌躇之际,知心大哥任志强适时挺身而出,再发豪言:房价必涨,有钱就买!


任志强因为此前对房价走势精准的判断,在许多人心目中已是“神一般的存在”。据说不少人因为听他的话买买买,已经发了大财。更多的人是对他又爱又恨,恨的是上一次、再上一次为什么没有听他的话买房?


怕呀!总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次,听呢,还是不听呢?


关于房价,我知道需要关注哪些重要的事情。比如下面这几件:


北京,郊区大兴。

大兴就在北京南边挨着,离城区不远。虽然是郊区,这里的房价着实不低。据信将于本月入市的绿地海珀云翡项目,预售价已经到了令人瞠目结舌的7.33-7.81万元/平方米,最高价甚至达到8.03万元/平方米。


我就是瞠目者之一。我没有看过这个项目,原本不应该发言,但是地产最有价值的,难道不是位置、位置、位置吗?郊区的楼盘要如何超越想象力地奢华,才有如此高的价格呢?


人们在问:大兴8万,北京城区不得直奔30万了?


分析人士精彩点评:这个项目拿地成本就比较高,定价7万元也仅是保本,定到8万元其实利润并不高。


去年2月23日,绿地以总价39亿元、配建15000平方米自住房的代价从众多竞争对手中斩获该地块,实际楼面价高达4.7万元每平方米。这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格的新高。


这个故事并没有完。该项目只是拿到了这个价格的预售权证,悬念是,这么高的价格,市场买不买账?我认为,这个项目可以看作检验今年地产市场的试金石。


北京,郊区通州,北京城市副中心。

由万科开发的台湖“城市之光”项目住宅楼获批预售证,预售价格同样令人咋舌:平均7.8万/平方米,最高单价10万/平方米!这还只是该区价格第二高的楼盘。


对此也有精彩点评:在大兴的预售证都能到8万元/平米的今天,通州作为城市副中心,北京市政府规划所在地,出一个7.8万/平米的预售还算挺正常的。


同样精彩的点评是:通州市场经过去年一年的打造,房价高企的基本面已经形成了,年前就有消息说最贵的二手房已经突破8万/平方米了。


只是人们对这种解释是不满意的。还是那个问题:那么,经过多年打造的北京城区市场,教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资,现在应该是什么价?



通州也好,大兴也好,现在就有这么高的房价,到底意味着什么?


北京,《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会。

任志强就是在这里再发惊人之语:本轮错误的调控会导致房价上涨更厉害。


任志强所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。逻辑很简捷清晰:需求还很旺盛,供给却减少了,供不应求的结果可不是房价继续上涨?


按照这个逻辑,近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”的调控,因为这些措施限制了地产开发商的准入和资金来源,同样是抑制了供给。


这些措施包括:

银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资;

新增开发贷趋紧;

拒绝给“五证不全”开发商提供贷款;

暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段;

中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件,强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案;

去年10月底,证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管;

……


我从2001年开始进行经济报道和分析,重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控,我已经记不清了,对于每次都可能被打上“史上最严”标签的调控,也已经见怪不怪了。


历次房地产调控真是出乎一般人的理解,越涨越调,越调越涨,每次调控也总少不了抑制供给这味主药,以至于每次调控之后,房价总是先抑后扬,继而“报复性反弹”,剧情十几年不变,政策令人各种看不懂


这到底是为什么?

                     

批评决策者的“低能”很容易,也许过于容易了,所以批评者越来越多。每次调控政策一出,包括专家、学者、开发商、民众甚至不少政府官员,历来骂声一片。批评很容易,但是这么多年的批评,已经完全不能增进我对这个现象的理解。


以抑制供给的方式调控房价,适得其反。这么浅显的道理,调控政策制定者难道真的不懂?也根本听不进去别人意见?还是根本没发现房价越调越高?不管怎么说,十几年过去了,总会找到相对靠谱的办法吧?


腹诽和批评多年之后,我觉得需要换个角度思考这些问题,并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西,因此都犯了一些自己并没有意识到的错误。


比如说,也许政府从来就没有想到过要放开地产的供给?


又比如说,调控政策确定供地数量的说法,是不是说反了?供地是制度,调控是政策;本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定?更合理的顺序,似乎应该是供地制度先确定供地数量,再在此基础上确定配套的调控政策。


再比如说,也许政府调控的真正目标(或者说首要目标)并不是抑制房价上涨?

……


(二)高房价是被什么撑起来的?


 “两地一制”的土地供应


要看清楚房价,就必须研究中国的土地供应制度,也就不能不提香港的供地制度——内地学习的,正是香港的土地批租制度


周其仁老师对香港的批租制度有过精彩的描写和分析。


鸦片战争之后,香港的土地成了英国皇室财产,可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使,租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。


在“资本主义”经济体中,土地基本是私产。香港的特别之处在于,官地的规模太大了,除了新界部分农村用地为村民所有,其他港地一律为官地。


官地公有;所有权不买卖、不出租;但政府可批租收益,并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。


当“中国特色的社会主义”遇上“香港特色的资本主义”时,两者竟然一拍即合,内地的供地制度几乎就是香港的翻版:土地国有或者集体所有;所有权不买卖;政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权(根据土地用途年限不同)。


内地和香港“一国两制”,在土地制度上却是“两地一制”


“两地一制”最大的特点是,土地市场只有一个供给者,也即垄断者;垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向,具体的做法就是控制供给数量,提高供给价格。


以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入,香港政府常常特意‘少批多得’,甚至“规划”出一块土地,因为市场竞价“不理想”而收回,待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降,你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗?


经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性,并不因人而异;不管是以逐利为目的的商人,还是打着公共利益标签的政府,概莫能外,他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同


内地各级政府把这一套活学活用,发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王,内地当前的高房价,也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。

 

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为西秦独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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